Gayrimenkul sektöründe 2026 ile birlikte önemli bir dönüşüm süreci başladı. Yılın ilk günlerinden itibaren tapu işlemlerinde konutların satış bedeli artık gerçek değeri üzerinden beyan ediliyor. Böylece uzun yıllardır uygulanan ve belediyelerin rayiç bedelleri üzerinden daha düşük harç ödenmesine imkân tanıyan sistem sona erdi. Yeni uygulamayla tapu harcı, satış bedelinin yüzde 4’ü olarak hesaplanırken, her işlem için 6 bin 681 TL döner sermaye ücreti de tahsil ediliyor.

E-DEVLET ÜZERİNDEN YETKİ DÖNEMİ

Şubat ayı itibarıyla yürürlüğe girecek bir diğer düzenleme ise satış yetkisinin dijital ortamda verilmesini zorunlu kılıyor. Buna göre, konutunu satışa çıkarmak isteyen mülk sahipleri, emlakçılara e-Devlet üzerinden resmi yetki vermek zorunda olacak. Bu yetki olmadan taşınmazların ilan sitelerinde “satılık” olarak yer alması ve pazarlanması mümkün olmayacak.

SAHTE İLAN VE DOLANDIRICILIĞA DİJİTAL KALKAN

Elektronik ortamda ilan doğrulama ve tapu entegrasyonu sayesinde, kayıt dışı emlakçılık, sahte ilanlar ve kaparo dolandırıcılığı gibi sorunların büyük ölçüde ortadan kaldırılması hedefleniyor.

Bir gayrimenkul yöneticisi Selçuk Hiçdurmaz, tapuda düşük bedel gösterme alışkanlığının hem alıcı hem satıcı açısından ciddi riskler taşıdığına dikkat çekti. Önceki dönemde örneğin 10 milyon lira değerindeki bir konutun tapuda 3 milyon lira civarında gösterilebildiğini ve buna bağlı olarak harçların çok daha düşük ödendiğini hatırlatan Hiçdurmaz, yeni dönemde bankaların da para transferlerinde daha etkin rol alacağını belirtti.

Yeni uygulamayla birlikte yüzde 4’lük tapu harcının, alıcı ve satıcı arasında yüzde 2-yüzde 2 şeklinde paylaşılmasının daha yaygın hale gelmesi beklenirken, gerçek bedel üzerinden işlem yapılmasıyla hem devletin vergi kaybının önüne geçilmesi hem de tarafların hukuki ve mali risklerden korunması amaçlanıyor.

İLÇE İLÇE TAPU MASRAFLARI

Bu arada İstanbul’da konut piyasasının en hareketli ilçelerine bakıldığında; Aralık 2025 itibarıyla Endeksa verilerine göre “daire” nitelikli 2+1 evlerin ortalama fiyatları ve bu fiyatlara karşılık gelebilecek (döner sermaye bedeli hariç) ortalama tapu masrafları şöyle:

• Sarıyer: 17 milyon 424 bin TL (696 bin 960 TL)
• Kadıköy: 13 milyon 315 bin 10 TL (532 bin 600 TL)
• Beşiktaş: 12 milyon 247 bin 20 TL (489 bin 880 TL)
• Bakırköy: 9 milyon 188 bin 685 TL (367 bin 547 TL)
• Üsküdar: 6 milyon 942 bin 712 TL (277 bin 708 TL)
• Ataşehir: 6 milyon 337 bin 530 TL (253 bin 501 TL)
• Ümraniye: 5 milyon 913 bin 720 TL (236 bin 548 TL)
• Başakşehir: 5 milyon 665 bin 282 TL (226 bin 611 TL)
• Eyüpsultan: 5 milyon 555 bin 727 TL (222 bin 229 TL)
• Çekmeköy: 5 milyon 211 bin 450 TL (208 bin 458 TL)
• Pendik: 5 milyon 107 bin 739 TL (204 bin 309 TL)
• Tuzla: 4 milyon 711.980 TL (188 bin 479 TL)
• Sancaktepe: 4 milyon 592 bin 340 TL (183 bin 693 TL)
• Beylikdüzü: 4 milyon 316 bin 400 TL (172 bin 656 TL)
• Küçükçekmece: 4 milyon 270 bin 230 TL (170 bin 809 TL)
• Avcılar: 4 milyon 178 bin 5 TL (167 bin 120 TL)
• Esenyurt: 2 milyon 695 bin 980 TL (107 bin 839 TL)